Ristrutturazione di un immobile residenziale - Parte IX - Frazionamento in due unità immobiliari
Appartamento ristrutturato / 2014 / Legnano
Progettista e Direttore dei Lavori - arch. mattia lupo
Proseguiamo con la presentazione della IX Parte riguardante i Consigli utili per ristrutturare.
Il frazionamento di un appartamento è la divisione in due parti di un'unità immobiliare originaria.
In queste tavole è possibile vedere un esempio di divisione di un appartamento ubicano nel Comune di Legnano, con una superficie di 150 m2 (superficie lorda pavimento) e con una superficie utile interni di 130 m2.
Non ci sono stati interventi sulle parti comuni del condominiale essendoci già le due porte d'ingresso. Si sono realizzati due appartamenti da 75 m2 di superficie lorda pavimento con una superficie utile interna di 65 m2.
Stato di fatto - distribuzione interna dell'immobile prima della ristrutturazione
150 m2 Superficie Lorda Pavimento
130 m2 Superficie Utile
Progetto - nuovo assetto distributivo interno dell'immobile con due unità immobiliari da
75 m2 Superficie Lorda Pavimento
65 m2 Superficie Utile
Interventi previsti - sovrapposizione tra Stato di fatto e Progetto
PERCHÉ SI VUOLE REALIZZARE UN FRAZIONAMENTO
• Aumento del valore prima di una vendita • Successione ereditaria parziale • Realizzare una porzione indipendente per i propri parenti • Affitto di una porzione:
ITER PER ESEGUIRE UN FRAZIONAMENTO
La procedura dipende dalla normativa comunale: PGT, Regolamento Edilizio e dai regolamenti condominiali.
• Verifica della documentazione presente in Comune e al Catasto
• Richiesta di autorizzazione al condominio
( necessaria per interventi che comportano la modifica delle parti comuni ) • Pratiche edilizie da consegnare al Comune • Verificare “individuazione” o "monetizzare" dei parcheggi • Aggiornamento catastale • Certificato di collaudo e fine lavori • Richiesta dell’abitabilità • Certificazione energetica • Aggiornamento quote millesimali del condominio
• Nuovi allacci gas ed elettricità. • Trasferimento della proprietà.
QUANDO IL CONDOMINIO PUÒ OPPORSI AL FRAZIONAMENTO
• se sono previste modifiche nelle parti comuni ( apertura nuova porta sul pianerottolo, ecc ) • se la divisione non è espressamente vietata dal regolamento di condominio
Prima di procedere con un frazionamento è bene valutare se richiedere una delibera autorizzativa all'assemblea condominiale.
COME REALIZZARE L'ACCESSO AL NUOVO APPARTAMENTO?
• Si apre una nuova porta sul pianerottolo condominiale • Si realizza una "bussola" di distribuzione all'interno dell'appartamento originario
VALUTAZIONI TECNICHE IMPORTANTI
• Posizione degli scarichi delle acque dei servizi igienici e della cucina • Posizione delle canne di esalazione cucine e canne fumarie • Isolamento termica e acustica dei muri divisori tra i due appartamenti • Posizione del nuovo contatore gas e luce
VALUTAZIONI FISCALI
Se l’appartamento da dividere è una prima casa, il frazionamento dal punto di vista strettamente fiscale determina un parziale aumento degli oneri.
